近年、「サブリース契約を解約したい」と相談されるオーナー様が増えています。
その中でも特に多いのが、
「サブリース会社から『解約には正当事由が必要です』と言われた」
というご相談です。
では、本当にサブリース契約は解約できないのでしょうか。
サブリース契約と管理委託契約は全く違います
まず知っておきたいのは、サブリース契約と管理委託契約は別物ということです。
管理委託契約では、管理会社はオーナー様の代理人として管理業務を行います。
一方、サブリース契約では、サブリース会社が一度物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。
このため、サブリース会社は法律上「借主」として扱われるケースが多く、借地借家法の影響を受けることがあります。
その結果、「オーナーだから自由に解約できる」とは限らない点が、管理委託契約との大きな違いです。
「正当事由」とは？
サブリース会社から
「解約には正当事由が必要です。」
と言われるケースがあります。
これは借地借家法に基づく考え方であり、個々の契約内容や事情によって判断されます。
一方で、「正当事由が必要」という言葉だけで、すべての解約が不可能になるわけではありません。
契約内容やこれまでの経緯、双方の事情などを総合的に考慮して判断されるため、一律に結論が決まるものではありません。
契約書だけでなく「これまでの運用」も重要になることがあります
実務では、契約書だけでは判断できないケースもあります。
例えば、
- 過去には一定の解約金で合意解約に応じていた
- 契約締結時にそのような説明を受けていた
- 更新時の説明内容が異なっていた
など、これまでの運用や説明内容が交渉材料となることもあります。
もちろん、最終的には契約内容や個別事情によって異なりますが、「契約書だけ見れば終わり」というほど単純ではありません。
解約できないと決めつける前に確認したいこと
サブリース契約の解約について相談を受けた際、まず確認したいポイントは次のとおりです。
- サブリース契約書の解約条項
- 更新契約書の内容
- 契約時や更新時の説明内容
- 過去のやり取り（メール・書面など）
- 現在の契約状況
これらを確認することで、今後の選択肢が見えてくるケースも少なくありません。
一人で悩まず、まずは現状を整理しましょう
「解約できません」と言われると、不安になってしまうオーナー様は少なくありません。
しかし、契約内容や経緯によって状況は大きく異なります。
大切なのは、インターネットの一般論だけで判断するのではなく、ご自身の契約内容を確認したうえで、現状を整理することです。
サブリース契約はオーナー様ごとに内容が異なります。
「本当に解約できないのか」
「他に方法はないのか」
気になることがありましたら、お気軽にご相談ください。
株式会社アヴァンセでは、不動産売却や賃貸管理のご相談だけでなく、サブリース契約に関するご相談も承っております。
