はじめに
投資用ワンルームマンションを購入するとき、
「サブリースなので空室になっても安心です」
「毎月一定の家賃が入るので安定しています」
「会社員でも安心して不動産投資ができます」
このような説明を受けることがあります。
一般的なサブリース契約とは、オーナーとサブリース会社の間でマスターリース契約（特定賃貸借契約）が結ばれ、サブリース会社がオーナーから物件を借り、その物件を入居者へ転貸する仕組みです。
確かに、サブリースにはメリットがあります。
空室時の家賃収入の変動を抑えることができ、入居者募集や賃貸管理の手間も軽減できます。
しかし、長年にわたり投資用ワンルームマンションの売却に携わってきた私たちは、「サブリースだから安心」という言葉だけで不動産投資を判断してほしくないと考えています。
むしろ、購入する前に必ず考えてほしいことがあります。
「もしサブリースがなくても、この物件を買いますか？」
そして、もう一つ。
「将来サブリースをやめたくなったとき、本当にやめられますか？」
この2つを確認しないまま、不動産投資を始めるべきではないと私たちは考えています。
サブリースは「自分の車のハンドルを他人に預ける」ようなもの
私たちは、サブリース契約を「自分の車のハンドルを、契約によって他人に預けるようなもの」だと考えています。
もちろん、ハンドルを預けること自体が悪いわけではありません。
運転を任せることで手間が減るように、サブリースにも空室時の収入変動を抑えたり、賃貸管理の負担を軽減したりするメリットがあります。
ただし、この例えで本当に考えてほしいのは、「ハンドルを返してほしくなったとき」です。
自分で運転したくなったとき。
行き先を変えたくなったとき。
あるいは、別の人に運転を任せたくなったとき。
「ハンドルを返してほしい」と思っても、自由に返してもらえるとは限りません。
契約内容によっては、そもそも簡単には返してもらえなかったり、返してもらうために一定の条件を満たす必要があったり、高額な解約金が必要になったりすることがあります。
自分の物件でありながら、自分の意思だけでは自由にハンドルを取り戻せないことがある。
これが、サブリース契約で注意したい大きなポイントの一つです。
実際の不動産でいえば、
- 自分で管理したい
- 管理会社を変えたい
- 物件を売却したい
そう考えたときに、オーナーだからという理由だけで、自由にサブリース契約を終了できるとは限りません。
なぜなら、サブリース会社は単なる「管理会社」ではなく、オーナーから物件を借りている「借主」という立場にあるからです。
ここを理解せずに、
「自分の物件なのだから、必要になればいつでもサブリースをやめられる」
と考えてしまうと、将来の売却や管理方法の変更を検討したときに、想定外の問題になることがあります。
「6か月前に言えば解約できる」とは限らない
ここは特に重要です。
契約書に、
「6か月前までに通知することで解約できる」
というような記載があったとしても、
「6か月前に通知すれば、オーナーの都合だけで必ず解約できる」
とは限りません。
普通建物賃貸借型のマスターリース契約では、借地借家法との関係から、オーナー側からの解約について「正当事由」が問題になることがあります。
※マスターリース契約の解約と「正当事由」については、国土交通省 関東地方整備局「賃貸住宅管理業 よくある質問（FAQ）制度関係 Q5」もご確認ください。
つまり、
「契約書に解約条項があるから安心」
とも言い切れないのです。
どのような事情が正当事由として認められるかは、契約内容や個別の事情によって異なります。
だからこそ、サブリース契約では毎月の保証賃料だけではなく、
「この契約から出たくなったとき、どのような条件なら出られるのか」
を購入前に確認しておく必要があります。
家賃保証額を見る前に「出口」を確認してください
サブリース契約を検討するとき、多くの方が気にするのは、
「いくら保証されるのか」
「保証率は何％なのか」
という点だと思います。
もちろん、それも重要です。
しかし私たちは、それと同じくらい、あるいはそれ以上に、
「サブリースをやめたいとき、どうなるのか」
を確認してほしいと思っています。
最低限、次の内容は確認してください。
- オーナー側から中途解約できるのか
- 何か月前までに通知する必要があるのか
- 違約金や解約金はいくらなのか
- オーナー側からの解約にどのような条件が付いているのか
- 契約期間満了時はどうなるのか
- 更新条件はどうなっているのか
- 売却するときにサブリース契約を終了できるのか
- 売却した場合、買主に契約が引き継がれるのか
- サブリース会社が賃料を変更できる条件は何か
- サブリース会社側から契約を終了できる条件は何か
特に確認したいのは、
「サブリース会社側には賃料の変更や契約終了について一定の選択肢があるのに、オーナー側から契約を終了するハードルだけが非常に高くなっていないか」
という点です。
契約してから解約条件を調べるのでは遅いのです。
営業マンの「解約できます」を口頭だけで信用しない
購入時に営業担当者から、
「サブリースは後から解約できます」
「6か月前に言えば大丈夫です」
「売却するときには外せます」
と説明されることもあるでしょう。
しかし、その言葉だけで契約を決めないでください。
数年後、実際に解約しようとしたとき、その営業担当者が同じ会社にいる保証はありません。
担当者が退職しているかもしれません。
あるいは会社側から、
「そのような説明をした事実は確認できません」
と言われる可能性もあります。
口頭で説明された内容も、事情によっては後の判断材料や証拠となる可能性があります。
しかし、「言った・言わない」になれば、その説明内容を後から証明することが難しくなります。
だからこそ、
「解約できます」と言われたら、契約書のどこにそう書いてあるのか確認してください。
そして、購入判断に大きく影響する説明であれば、メールや書面など、後から確認できる形で回答をもらっておくことをおすすめします。
例えば、
「オーナー都合でサブリース契約を終了したい場合、具体的にどのような条件で解約できますか？」
「その根拠となる契約書の条項を教えてください」
「売却する場合にはサブリース契約を終了できますか？」
と確認する。
そして、できればメールや書面で回答を残しておく。
非常に大切なことです。
「営業マンがそう言っていたから大丈夫」ではなく、
「契約書にはどう書いてあるのか」
「書面ではどう説明されているのか」
まで確認してください。
なお、サブリース業者には、マスターリース契約の締結前に、オーナーとなろうとする方へ書面を交付し、重要事項を説明することが義務付けられています。
ハンドルを預ける前に「返してもらう方法」を確認する
先ほどの車の例でいえば、大切なのは「ハンドルを返してもらう条件」を、預ける前に確認しておくことです。
「いつでも返しますよ」という言葉だけではなく、
「いつ、どのような条件なら、どのような手続きで返してもらえるのか」
を確認する。
そして、その確認は口頭だけではなく、できる限り書面などで残しておく。
サブリース契約は数年、場合によってはさらに長く続く契約です。
契約時の営業担当者との人間関係ではなく、「契約書に何が書かれているか」を基準に考える必要があります。
オーナーとサブリース会社の利益は、常に一致するわけではない
ここで誤解してほしくないのは、サブリース会社を悪者にしたいわけではないということです。
サブリース会社も企業です。
物件を借り上げ、転貸し、利益を得ることで事業をしています。
一方、オーナーは、
「できるだけ高い収益を得たい」
「資産価値を維持したい」
「できるだけ高く売却したい」
と考えます。
双方の利益が一致する場面もあります。
しかし、必ずしも常に一致するわけではありません。
賃料の見直し。
契約条件の変更。
サブリースの解約。
そして、物件の売却。
こうした場面では、両者の利害が一致しないことがあります。
だからこそ、
「大手だから全部任せておけば安心」
という考え方ではなく、
最終的にその不動産のリスクを負っているのは誰なのかを考える必要があります。
それは、物件を所有しているオーナー自身です。
サブリースは不動産投資そのものを安全にする仕組みではない
サブリースには、空室時の家賃収入の変動を抑えるメリットがあります。
しかし、
「サブリースを付けたから、その不動産投資自体が安全になる」
わけではありません。
物件価格は適正なのか。
そのエリアに賃貸需要はあるのか。
サブリースがなければいくらで貸せるのか。
管理費や修繕積立金は将来どうなるのか。
ローン金利が上昇しても返済できるのか。
設備交換などの支出を負担できるのか。
将来いくらで売却できるのか。
こうした不動産投資本来のリスクは、サブリースを付けてもなくなりません。
また、「家賃保証」という言葉が使われていても、将来にわたって同じ金額の家賃が必ず保証され続けるという意味とは限りません。
契約内容や賃料改定に関する条件まで確認する必要があります。
私たちが懸念するのは、
「サブリースだから安心」
という言葉によって、本来検討すべきリスクを十分に考えないまま物件を購入してしまうことです。
年収1,000万円だから3戸、4戸買っても大丈夫、ではありません
投資用ワンルームマンションの売却相談を受けていると、複数戸を所有している会社員の方も珍しくありません。
もちろん、複数戸を所有すること自体が問題なのではありません。
十分な資産や収入があり、リスクを理解したうえで複数戸を所有することも一つの投資戦略です。
しかし、
「年収1,000万円ある」
「金融機関から融資が受けられる」
「サブリースが付いている」
という理由だけで3戸、4戸と購入していくことには、慎重であるべきだと私たちは考えています。
借りられる金額と、背負ってもいい金額は同じではありません。
3戸ならローンも3本。
4戸なら4本です。
管理費、修繕積立金、固定資産税、設備故障、金利上昇、賃料下落、空室、売却価格の下落。
それぞれの物件にリスクがあります。
サブリースの条件が将来変わる可能性もあります。
だから戸数を増やす前に、
「サブリースがなくなっても、自分はこの物件を持ち続けられるのか」
を考えてほしいのです。
空室になっても持てる物件を、空室になっても困らない範囲で買う
私たちが不動産投資を考えている方に、最も伝えたいことはこれです。
「空室になっても持てる物件を、空室になっても困らない範囲で買う。」
サブリースがなくなり、一時的に空室になっても、ローン返済や管理費などを無理なく負担できる。
そして空室になったとしても、適正な条件で募集すれば次の入居者が期待できるだけの賃貸需要がある。
そういう物件を、自分の収入や資産に対して無理のない範囲で所有する。
そのうえで、
「賃貸管理の手間を減らしたい」
「収入の変動をある程度抑えたい」
という理由からサブリースを選択するのであれば、それは一つの考え方です。
順番を逆にしてはいけません。
「サブリースだから安心。だから買う」
ではありません。
「サブリースがなくても大丈夫。そのうえでサブリースを選ぶ。」
私たちは、このくらいの余裕を持って不動産投資に取り組んでほしいと考えています。
すでにサブリース付き物件を所有している方へ
すでにサブリース契約をしているからといって、必要以上に不安になる必要はありません。
まず現在地を整理してください。
- 現在のサブリース賃料
- 実際の入居者が支払っている賃料
- サブリースを外した場合に想定される賃料
- ローン残高
- 毎月のローン返済額
- 管理費、修繕積立金
- 現在の想定売却価格
- そして、サブリースを終了したい場合の契約条件
です。
一度、契約書と契約時に交付された書類を取り出して確認してみてください。
特に、
「○か月前通知と書いてあるから簡単に解約できる」
と思い込まないことです。
普通建物賃貸借型のマスターリース契約では、借地借家法との関係からオーナー側からの解約について正当事由が問題になる場合があります。
個別の契約について実際に解約できるかどうかは、契約内容や事実関係によって異なります。
必要に応じて弁護士など法律の専門家へ相談することも検討してください。
まとめ――「安心」という言葉ではなく、契約と物件を見る
サブリースにはメリットがあります。
私たちはサブリースそのものを否定しているわけではありません。
しかし、
「サブリースだから安心」
という理由だけで不動産を購入することには、慎重であってほしいと思っています。
サブリースは、自分で買った車の運転を他人に任せるようなものです。
任せること自体が悪いのではありません。
大切なのは、
「ハンドルを預ける前に、どうすれば返してもらえるのかを確認しておくこと。」
そして、
「返してもらえますよ」という営業担当者の言葉だけではなく、その根拠を契約書や書面で確認すること。
さらに、
「サブリースがなくても成り立つ物件なのか」
そこまで考えたうえで購入することです。
私たちは、
「空室になっても持てる物件を、空室になっても困らない範囲で買う。」
これが不動産投資における大切な考え方の一つだと思っています。
サブリースは、その投資を補助する仕組みであって、投資そのものを安全にしてくれる仕組みではありません。
アヴァンセでは、投資用ワンルームマンションについて、
「このまま所有した方がいいのか」
「サブリースを見直した方がいいのか」
「売却した方がいいのか」
といったご相談も承っています。
サブリース契約中の物件についても、契約内容、賃料、ローン残高、周辺相場、売却想定価格などを整理したうえで、売却ありきではなく、オーナー様にとってどの選択肢が適切なのかを一緒に考えます。
※本記事はサブリース契約に関する一般的な情報を提供するものであり、個別の契約について法的判断を行うものではありません。実際の解約可否等については、契約内容や個別事情により異なります。
