不動産を購入した価格より高く売却できたとき、
「利益が出たから税金がかかる」
と考える方は多いと思います。
基本的な考え方としては間違いではありません。
しかし、不動産売却の税金は、
「買った金額」と「売った金額」の差額だけで計算するものではありません。
特に、長期間所有していたマンションや投資用不動産では、思っていたより譲渡所得が大きくなるケースもあります。
今回は、不動産売却で利益が出たときに知っておきたい「譲渡所得税」の考え方と、見落としやすいポイントについて解説します。
そもそも「売却益」と「譲渡所得」は同じではない
例えば、
3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却したとします。
単純に考えると、
3,500万円－3,000万円＝500万円
なので、
「500万円に税金がかかる」
と思うかもしれません。
しかし、実際の譲渡所得は原則として、
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
を基本として計算します。
さらに、利用できる特別控除がある場合には、その控除を差し引いて課税される譲渡所得を計算します。
ここからが、注意したいポイントです。
落とし穴① 住宅ローン残債は税金の計算とは別
よくある勘違いが、
「住宅ローンを返したらほとんどお金が残らないから、税金もかからないだろう」
というものです。
住宅ローン残債は、基本的に譲渡所得を計算するための取得費ではありません。
例えば、
売却価格 4,000万円
住宅ローン残債 3,500万円
だったとしても、
「利益は500万円」
という計算にはなりません。
売却後にいくら現金が残るかという計算と、税務上いくら譲渡所得が発生するかという計算は別です。
ここは売却前に整理しておきたいポイントです。
落とし穴② 建物の購入価格をそのまま取得費にできるとは限らない
特に注意したいのが建物です。
建物は時間の経過とともに価値が減少すると考えられるため、譲渡所得を計算する際の取得費は、原則として購入時の建物価格から減価償却費相当額を差し引いて計算します。
つまり、
「3,000万円で買ったから取得費は3,000万円」
とは限りません。
土地と建物の内訳や所有期間などによって取得費が変わります。
特に長期間保有している物件では、この減価償却によって取得費が想定より小さくなり、結果として譲渡所得が大きくなる場合があります。
投資用マンションを長期間所有している方は特に注意が必要です。
落とし穴③ 昔の売買契約書が見つからない
相続した不動産や、かなり昔に購入した不動産では、
「いくらで購入したのか分からない」
ということがあります。
取得費が分からない場合などには、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できる制度があります。
例えば5,000万円で売却した場合、
5,000万円×5％＝250万円
です。
本当は数千万円で購入した不動産だったとしても、取得費を証明できず概算取得費を使えば、譲渡所得が大きくなる可能性があります。
だからこそ、
昔の売買契約書や購入時の資料は非常に重要です。
「古い書類だから必要ない」と処分する前に確認しておきましょう。
落とし穴④ 「5年間持ったから長期譲渡」ではない
不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって大きく変わります。
原則として、
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか
で長期譲渡所得と短期譲渡所得を判定します。
単純に購入日から売却日までが5年以上なら長期になる、というわけではありません。
この違いは重要です。
一般的な税率では、
長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％に復興特別所得税が加わります。
短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％に復興特別所得税が加わります。
売却時期が数か月違うだけで区分が変わるケースもあるため、所有期間が5年前後の場合には売却前に確認しておきたいところです。
落とし穴⑤ 「自宅なら3,000万円まで絶対に税金がかからない」ではない
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
非常に大きな制度ですが、
自宅を売れば自動的に3,000万円控除されるわけではありません。
適用には要件があります。
例えば、以前住んでいた家の場合には売却期限に関する要件がありますし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却では適用できない場合があります。
「自宅だから大丈夫」と自己判断せず、適用要件を確認することが重要です。
落とし穴⑥ 売却に使ったお金が全部「譲渡費用」になるわけではない
譲渡所得を計算するときには、売却するために直接かかった費用を「譲渡費用」として差し引ける場合があります。
例えば、
・仲介手数料
・売買契約書の印紙代
・売却のために必要となった測量費
・一定の建物取壊し費用
などです。
一方で、
「売却前にお金を使ったものなら何でも差し引ける」
というわけではありません。
どの費用が取得費や譲渡費用として認められるのかは内容によって異なります。
売却に関連した領収書や資料は、まとめて保管しておくことをおすすめします。
落とし穴⑦ 売却価格だけを見て「いくら儲かった」と判断しない
不動産売却では、
「○○万円で買った物件が○○万円で売れた」
という話だけでは、本当の利益は分かりません。
売却後の資金を考えるなら、
売却価格－住宅ローン残債－売却諸費用－税金
を見る必要があります。
一方、税金を考えるときには、
売却価格－取得費－譲渡費用－利用できる特別控除
という別の計算が必要になります。
この2つを混同しないことが重要です。
売却前に税金まで確認しておく
不動産売却では、
「いくらで売れるのか」
が最も気になるところだと思います。
しかし、本当に重要なのは、
売却したあと、自分の手元にいくら残るのか
ではないでしょうか。
特に、
・購入時より高く売れそう
・長期間所有している
・投資用不動産を売却する
・購入時の資料が見当たらない
・所有期間が5年前後
・相続した不動産を売却する
といった場合には、売却を進める前に税金についても確認しておくことをおすすめします。
まとめ
不動産を売却して利益が出た場合でも、
「売却価格－購入価格」にそのまま税率を掛ければ税金が分かるわけではありません。
取得費、建物の減価償却、譲渡費用、所有期間、各種特例などによって税額は変わります。
そしてもう一つ大切なのは、
不動産会社の査定価格だけでは、売却後の手取り額までは分からない
ということです。
アヴァンセでは、売却価格だけではなく、住宅ローン残債や売却にかかる費用なども踏まえながら、売却後の資金を整理したうえで売却をご検討いただくことを大切にしています。
なお、具体的な税額や特例の適用可否については、税理士・税務署等への確認が必要です。
「売ったら実際にいくら残りそうなのか」
という段階からでも、お気軽にご相談ください。
